Vietnam Property

베트남 현지 호치민 시장조사에 관한 자료입니다.

베트남 부동산 시장

중, 상류층 폭발적 성장 때문에 고급아파트 분양 전망이 좋습니다.
2017년에 외국인 주택 소유법 개정이 되어서 외국인도 베트남에서 집을 소유할 수 있는 법 때문에 부동산 시장은 아시아 상류층 투자자한테 많은 관심을 받고 있습니다.
2019 베트남은 환태평양 경제동반자 협정(CPTPP)에 가입함으로써 부동산 시장의 공급이 부족합니다.
중앙은행은 부동산, 증권, 신용대출 한도 통제 강화 -> 프로젝트 투자 자금 부족 -> 기업은 대출받기 어려움 -> 큰 도시에 투자할 계획이 많지 않습니다.
정부 부패 방지 강화함으로써 토지 대출, 자본 출처, 행정 절차가 어려워졌습니다. -> 국내기업의 프로젝트 허가를 받지 못한 경우가 많습니다.
정부가 호치민, 하노이, 나트랑, 다낭에서 고층 아파트 프로젝트의 허가 통제 강화를 했습니다.
호치민, 하노이 인근 지역은 전망이 있지만, 교통 인프라 개발 계획에 많이 의지합니다.

베트남 부동산 투자

80% 큰 도시의 시민은 1200달라/m2 인 일반 아파트 원합니다.(하노이 아파트 공급률은 40% 되지 못함, 호치민은 20%도 되지 못합니다.)
하노이, 호치민 인근 지역은 토지 세분 전망이 있습니다.
4.0 하이-테크 적용하는 각종 부동산 서비스는 활발해질 전망이 큽니다.(예: TIMESHARE, AIR BNB, COWORKING, OFFICETEL)
아파트 세분은 항상 관심이 많이 받습니다.

베트남 부동산 PF

외국인 SPA(sales perching agreement) 소유 계약 가능
외국인 50년 소유 가능 (만료 3개월 전 연장 신청시 50년 추가 연장 가능)
한 아파트의 경우 각 동 30% 이내
빌라 & 타운하우스의 경우 동급 행정 단위 지역 내 250채
임대 사업자 세금(사업자 신청 등록 약 $50/1년, 10% 부가가치세 납부(임차인 부담))
부동산 취득시 세금(등록세 0.5 %)
부가가치세(VAT) 10%, 분양 계약 시 분양가에 포함
개발사(INVESTOR)나 다른 외국인으로부터 구매 가능(분양된 주택을 베트남인으로부터 구매하는 것은 불허)
부동산 매도 시 세금(총 거래 금액의 2% 양도세, 양도 소득세 없음)
매매공증 비용 $600 미만
재산세 및 보유세, 종부세(종합 부동산세) 없음
자금 송금 (해외 자산 취득 신고시-> 국세청에 관련된 서류 제출 -> 취득신고 절차 완료 -> 거래 은행을 통해 합법적으로 취득 자금 송금)
해외 자산 매도 시(해외 자산 처분 매도 시 -> 해외 자산 처분 신청-> 관련 서류 제출 -> 국세청 관련 세금 납부 -> 매도 총금액 한국으로 재송금(양도세 2% + 양도 소득세 납부))

호치민 시장조사

베트남 인구 9,800만 명 중 호치민의 인구는 900만 명이 있고 베트남의 한인 인구 9만 명 중 호치민에 5만 명이 거주하고 있습니다.
호치민 시내는 1군~12군까지 있습니다.
베트남의 하노이는 행정수도라 말하고 호치민을 경제수도라고 말합니다.
베트남 GDP를 압도적으로 끌어 올리는 지역입니다.
외국의 많은 제조 공장들과 호텔, 아파트 대기업의 투자의 전략점 거점이 호치민입니다.
24군이 있으며 호치민시 중심, 호치민시 동쪽, 서쪽, 남쪽, 북쪽 도시가 있습니다.

2019 호치민 부동산 흐름

호치민시 동쪽 도시: 아파트 (10-15% 상승), 토지 (15-25%상승)
호치민시 남쪽 도시: 아파트 (7-10% 상승), 토지 (10-20% 상승 )
호치민시 서쪽 도시: 아파트(5-8% 상승). 토지(10-15% 상승)

2019년 호치민 시청의 정책(2016~2020년까지)

호치민 시내인 1군, 3군 재택 개발 프로젝트 없음
- 시내 부동산 가격이 폭증할 경향이 있음
4,5,6,8,10,11,BINHTHANH, GOVAP, PHUNHUAN, TANBINH, TAN PHU
- 완공 못한 프로젝트들을 완공 시킴, 신규 재택 개발 프로젝트 없음
2군, 7군, 9군 (METRO 1, 2군 , 9군, THU DUC 군)
- 중앙 교통선을 따른 고층 아파트 개발 프로젝트를 우선됨
중앙은행은 부동산, 증권 신용대출 한도 통제 강화 -> 프로젝트 투자 자금 부족 -> 기업은 대출 받기 어려움 -> 큰 도시에 투자할 계획가 많지 않음
정부 부패 방지 강화함으로써 토지 자금, 자본 출처, 행정 절차가 어려워짐 -> 국내 기업의 프로젝트의 허가를 받지 못 한 경우가 많음

호치민 1군~12군 특징

1군
호치민의 중심가이면서 주요 관광지가 위치해 있습니다.
2군
현재 개발 중인 신도시로 호치민의 강남이 될 것이라고 예상하고 있습니다. 국제 학교가 많아서 외국인 주재원들이 많이 있고, 신흥 한인촌으로 주재원이 거주를 많이 하고 있습니다.
3군
1군과 가까워 집값은 비싸지만 1군보다 소음과 번잡스러움이 덜 해서 선호하는 사람들이 많습니다.
4군
1군, 3군 직장인들이 치안도 좋아졌고 저렴한 주택 임대료 때문에 사람들이 많이 거주하고 있습니다.
5군
차이나타운이 유명해서 베트남에서 중국 문화를 즐기기에 좋습니다.
6군
개발이 안 되어 있는 지역이라 우기에 침수로 문제가 많습니다.
7군
큰 한인촌이 자리한 지역이며 신도시와 같이 정비가 잘 되어 있으며 한식당이 많이 자리 잡고 있습니다.
8군
빈민촌이며 우범지역으로 위험하기 때문에 찾지 않는 지역입니다.
9군
삼성, MS 등이 입주해 있는 사이공 하이테크 파트(공단지역)가 조성되어 있으며 최근에 아파트 건설을 많이 하고 있습니다.
10군
캄보디아 음식과 특산물 거래가 많은 지역입니다.
11군
유명한 담센 공원이 있고 롯데마트 등이 있어 쇼핑하기도 좋은 지역입니다.
12군
1군보다 인구수가 2배정도 많은 42만이 거주하고 있으며 처음으로 한국인이 정착했던 지역입니다.

호치민 지역 특징

떵번(Tan Binh)
떤션넛(Tan Son Nhat) 국제공항 위치해 있습니다.
빈탄(Binh Thanh)
비노메스 센트럴 파크(Vinhomes Central Park)가 있습니다. 베트남에서 가장 높은 81층 아파트가 있고 총 13,000세대가 입주하고 있습니다. 많은 한국인들과 한식당과 한국병원, 쇼핑센터, 수영장, 헬스장, 공원 등 단지 내에 모든 시설 이용이 가능해 다른 지역으로 나갈 필요가 없을 정도입니다. 월 임대료는 2룸이 1,300불 정도이고 3룸 1,700불 정도 입니다.
투둑(Thu Duk)
호치민 시내와 많이 떨어져 있어 외국인은 많이 없지만 호치민에서 가장 많은 대학교와 교육 시설이 밀집한 지역입니다. 호치민 1,2,3군의 높은 주택 임대료 때문에 1군 시내와 멀지 않으면서 저렴한 임대료와 편의 시설과 보안이 잘 되어 있어 20대 젊은 세대들이 밀집하여 거주하는 주거 및 소비지역입니다.
고밥(Go Vap)
이마트가 입점해 있으며 앞으로 더 많은 이마트를 호치민에 입점 시키려고 노력 중에 있지만 공사가 쉽게 진행되지 않는 문제점이 있습니다. 신세계는 앞으로의 발전성을 높게 보고 하남 스타필드와 같은 규모의 쇼핑몰을 호치민에 조성한다고 발표를 했습니다.
푸뉴언(푸년: Phu Nhuan)
1군 지역 바로 위쪽에 위치해 있으며 현지 중산층 인들이 많이 거주하는 지역입니다. 고급 카페들이 많으며 조용한 지역이라 그런지 외국인 여행자들이 별로 없다고 합니다.
탄푸(Tan Phu)
이온 몰(Aeon Mall) 이라는 일본 쇼핑센터가 있어서 100여 개가 넘는 일본 브랜드가 입점해 있습니다. 국내 대기업인 롯데와 GS가 대규모 부동산을 구매하려고 진행 중에 있는데 GS 그룹은 도로 등 기반 시설을 투자하면서 진행하는 반면 롯데는 아무 투자 없이 진행하고 있어 베트남 정부에서는 롯데보다 GS 그룹에 적극적으로 지원을 해준다고 했습니다.
봉따우(Vung Tau)
베트남 제3의 정유시설 건설 준비를 하고 있습니다.(제1 정유시설 다낭(Da Nang) 근처, 제2 정유시설 하이퐁(Hai Phong) 위치) 포스코와 효성에서는 아파트 임대수익을 만들기 위해 대형 건설 프로젝트를 직접 EPC(engineering procurement construction: 설계, 조달, 시공)로 사업을 진행 중에 있습니다.
깜란(Cam Lanh)
대단위 리조트 조성 중에 있으며 베트남 전역에 개발 붐으로 앞으로 투자가치가 더욱 많아질 거란 예상에 있습니다.